จดทะเบียนสัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนา: ค่าธรรมเนียมและขั้นตอนจริง
การจดทะเบียนสัญญาเช่าเป็นขั้นตอนที่คนเช่าคอนโดย่านนานาจำนวนไม่น้อยมองข้าม ทั้งที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น นั่นหมายความว่าสัญญา 5 ปีที่คุณเซ็นไว้เพื่อล็อกค่าเช่าในสุขุมวิท ซอย 11 อาจมีผลทางกฎหมายแค่ครึ่งเดียวของอายุสัญญาจริง บทความนี้อธิบายเหตุผลตามกฎหมาย วิธีคำนวณค่าธรรมเนียม 1% และอากรแสตมป์ 0.1% พร้อมขั้นตอนไปสำนักงานที่ดินสาขาพระโขนงซึ่งดูแลพื้นที่เขตวัฒนา
สารบัญ
ทำไมสัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน ไม่งั้นเหลือผลแค่ 3 ปี
สมมติว่าคุณเซ็นสัญญาเช่าคอนโดในสุขุมวิท ซอย 11 เป็นเวลา 5 ปี เพื่อล็อกค่าเช่าไว้ไม่ให้ขึ้นตามราคาตลาดย่านนานาที่ขยับทุกปี บนกระดาษดูเหมือนคุณมีความมั่นคง 5 ปีเต็ม แต่ในทางกฎหมายอาจไม่ใช่อย่างนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกินสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปีเท่านั้น
ผลที่ตามมาคือ ถ้าสัญญา 5 ปีของคุณในซอย 11 ไม่ได้ไปจดทะเบียน ปีที่ 4 และปีที่ 5 จะกลายเป็นช่วงที่ฟ้องบังคับกันไม่ได้ตามกฎหมาย เจ้าของห้องอาจขอขึ้นค่าเช่าหรือขอห้องคืนเมื่อครบ 3 ปี และคุณจะอ้างสัญญาเดิมได้ยาก นี่คือเหตุผลที่ผู้เช่าระยะยาวย่านนานาควรพิจารณาการจดทะเบียนอย่างจริงจัง ทั้งนี้รายละเอียดการบังคับใช้ในแต่ละกรณีอาจต่างกัน จึงควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนตัดสินใจเสมอ
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% กับอากรแสตมป์ 0.1% คิดยังไง
เมื่อตัดสินใจจดทะเบียนแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายหลักสองก้อนที่แยกกันคนละส่วน ก้อนแรกคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน คิดในอัตรา ร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (กรณีเช่าตลอดชีวิตให้คำนวณค่าเช่าเท่ากับระยะเวลา 30 ปี) ก้อนที่สองคืออากรแสตมป์ ซึ่งคิดทุกจำนวนเงิน 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท แห่งค่าเช่ารวมเงินกินเปล่าตลอดอายุการเช่า เสียอากร 1 บาท หรือเท่ากับร้อยละ 0.1 โดยฐานของอากรแสตมป์ต้องรวมเงินกินเปล่า (key money) เข้าไปด้วยหากมี
| รายการ | อัตรา | ตัวอย่างที่คำนวณได้ |
|---|---|---|
| ค่าเช่ารวมตลอดสัญญา | 30,000 × 60 เดือน | 1,800,000 บาท |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน | 1% ของค่าเช่ารวม | 18,000 บาท |
| อากรแสตมป์ | 0.1% ของค่าเช่า + เงินกินเปล่า | 1,800 บาท |
จากตัวอย่างนี้ ค่าใช้จ่ายรวมสองก้อนอยู่ที่ประมาณ 19,800 บาทสำหรับสัญญา 5 ปี คุณสามารถแทนตัวเลขค่าเช่าของห้องคุณเองลงไปได้ตรง ๆ เพียงคูณค่าเช่าต่อเดือนด้วยจำนวนเดือนทั้งหมด แล้วคูณ 1% กับ 0.1% ตามลำดับ อย่าลืมบวกเงินกินเปล่าเข้าไปในฐานอากรแสตมป์หากมีการเรียกเก็บ ตัวเลขทั้งหมดนี้เป็นการคำนวณตามอัตราที่ระบุไว้ ณ ช่วงเวลาที่เขียน ควรตรวจสอบยอดที่แน่นอนอีกครั้งกับเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินก่อนชำระจริง
เอกสารที่ต้องเตรียม ใครจ่ายค่าอะไร และไปที่สาขาไหน
- คู่สัญญาทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องไปด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจไปแทนพร้อมหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง
- นำสัญญาเช่าที่ทำเป็นหนังสือไปด้วย พร้อมสำเนาตามจำนวนที่เจ้าหน้าที่กำหนด
- เตรียมบัตรประชาชนของคนไทย หรือหนังสือเดินทางสำหรับชาวต่างชาติ ทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า
- ฝ่ายเจ้าของห้องต้องเตรียมเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับตัวห้อง
- โทรสอบถามรายการเอกสารล่าสุดที่สาขาพระโขนงก่อนเดินทางไป เพราะรายการอาจปรับเปลี่ยนได้
เรื่องใครจ่ายอะไร ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ของกรมสรรพากร ผู้ให้เช่าเป็นผู้ที่ต้องเสียอากรแสตมป์ ส่วนผู้เช่าเป็นผู้ที่ต้องขีดฆ่าอากรแสตมป์ ส่วนค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% นั้นกฎหมายไม่ได้ระบุตายตัวว่าฝ่ายใดต้องจ่าย ในทางปฏิบัติจึงมักเป็นเรื่องที่ตกลงต่อรองกันระหว่างคู่สัญญา ควรเขียนข้อตกลงเรื่องนี้ให้ชัดในสัญญาตั้งแต่ต้น และเนื่องจากรายละเอียดด้านภาษีและค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลง ควรยืนยันกับเจ้าหน้าที่หรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอีกครั้งก่อนดำเนินการ
ต่างจากสัญญารายเดือนที่เจ้าของห้องซอยอาหรับส่วนใหญ่เสนอยังไง
ข้อดี
- ล็อกค่าเช่าและเงื่อนไขได้ยาวหลายปี ป้องกันค่าเช่าย่านสุขุมวิทที่ขยับขึ้นเรื่อย ๆ
- สัญญาเกิน 3 ปีที่จดทะเบียนแล้วฟ้องบังคับได้เต็มอายุสัญญา ไม่ถูกตัดเหลือ 3 ปี
- เหมาะกับคนที่ลงทุนตกแต่งห้องหรือต้องการความมั่นคงระยะยาวสำหรับครอบครัว
ข้อควรพิจารณา
- มีค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.1% ซึ่งสัญญาสั้นไม่ต้องเสีย
- ต้องเดินทางไปสำนักงานที่ดินสาขาพระโขนงที่อยู่ไกลจากตัวย่านนานา
- ผูกมัดระยะยาว ออกจากสัญญาก่อนกำหนดทำได้ยากกว่าสัญญารายเดือน
เจ้าของห้องหลายรายรอบ ๆ ซอยอาหรับและตลาดนานามักเสนอสัญญ<แบบรายเดือนหรือ 6-12 เดือน ซึ่งอยู่ในกรอบไม่เกิน 3 ปี จึงไม่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและไม่มีค่าธรรมเนียมหรืออากรแสตมป์ ข้อแลกเปลี่ยนคือคุณไม่ได้ล็อกค่าเช่าระยะยาวและมีอำนาจฟ้องบังคับที่อ่อนกว่า กรอบการตัดสินใจจึงง่าย ๆ คือ จดทะเบียนก็ต่อเมื่อคุณต้องการความแน่นอนหลายปีจริง ๆ เช่น ลงทุนตกแต่งห้อง อยู่กับครอบครัว หรือกันความเสี่ยงค่าเช่าขึ้น มิฉะนั้นสัญญาสั้นที่ไม่ต้องจดทะเบียนก็เรียบง่ายกว่า หากอยากดูขั้นตอนทำสัญญาเช่าแบบเต็มตั้งแต่ต้นจนจบ อ่านต่อได้ในคู่มือสัญญาเช่าฉบับหลักของเรา และควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนเซ็นสัญญาระยะยาวเสมอ
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาเช่าคอนโดกี่ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
สัญญาเช่าที่มีกำหนดเกิน 3 ปีขึ้นไปต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 538 ถ้าไม่จดทะเบียน สัญญาจะบังคับใช้ได้จริงแค่ 3 ปีแรกเท่านั้น แม้ตัวสัญญาจะเขียนไว้ 5 ปีหรือมากกว่า
ไม่จดทะเบียนสัญญาเช่าเกิน 3 ปี จะเกิดอะไรขึ้น
สัญญายังใช้ได้ แต่สิทธิ์ในการฟ้องร้องบังคับคดีจะเหลือเพียง 3 ปีแรกของอายุสัญญาเท่านั้น ส่วนที่เกินจากนั้นแม้เซ็นไว้ก็ไม่สามารถอ้างอิงในชั้นศาลเพื่อบังคับให้อีกฝ่ายทำตามได้เต็มอายุสัญญา
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสัญญาเช่าคิดยังไง
ค่าธรรมเนียมคิดในอัตราร้อยละ 1 ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์อีกร้อยละ 0.1 ของค่าเช่ารวมเงินกินเปล่า (ถ้ามี) โดยคำนวณจากทุก 1,000 บาทเสียอากร 1 บาท ควรคำนวณจากค่าเช่าห้องของตัวเองแล้วตรวจสอบอัตรากับเจ้าหน้าที่อีกครั้งก่อนไป
ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นคนจ่ายอากรแสตมป์
ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ของกรมสรรพากร ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์สำหรับตราสารเช่า ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่ขีดฆ่าอากรแสตมป์ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติคู่สัญญามักตกลงแบ่งจ่ายกันเอง ควรคุยให้ชัดก่อนเซ็นสัญญา
เช่าคอนโดย่านนานาต้องไปจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ไหน
พื้นที่เขตวัฒนาซึ่งครอบคลุมย่านนานาอยู่ในความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ตั้งอยู่ถนนศรีนครินทร์ แขวงหนองบอน เขตประเวศ ซึ่งอยู่ไกลจากตัวย่านนานา ควรเผื่อเวลาเดินทางและโทรสอบถามเอกสารล่วงหน้าที่ 0-2398-9280
สัญญาเช่ารายเดือนหรือ 1 ปีต้องจดทะเบียนไหม
ไม่ต้อง สัญญาเช่าที่มีกำหนดไม่เกิน 3 ปี เช่น สัญญารายเดือนหรือสัญญา 1 ปีที่เจ้าของห้องส่วนใหญ่ในย่านนานาใช้กัน ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและไม่มีค่าธรรมเนียมหรืออากรแสตมป์เข้ามาเกี่ยวข้อง
บทสรุป
ถ้าสัญญาเช่าคอนโดของคุณในย่านนานามีกำหนดเกิน 3 ปี อย่าหยุดแค่การเซ็นชื่อบนกระดาษ เพราะกฎหมายไม่ถือว่านั่นเพียงพอ ควรตกลงกับเจ้าของห้องล่วงหน้าว่าใครรับผิดชอบค่าธรรมเนียม 1% และอากรแสตมป์ 0.1% แล้วเผื่อเวลาเดินทางไปสำนักงานที่ดินสาขาพระโขนงพร้อมเอกสารให้ครบตั้งแต่ครั้งแรก เพราะสำนักงานตั้งอยู่ไกลจากตัวย่านพอสมควร สำหรับสัญญาระยะสั้นไม่เกิน 3 ปีซึ่งเป็นรูปแบบที่พบทั่วไปในย่านนี้ ไม่จำเป็นต้องผ่านขั้นตอนนี้เลย แต่หากตัวเลขค่าธรรมเนียมหรือฐานการคำนวณมีความซับซ้อน เช่น มีเงินกินเปล่าเข้ามาเกี่ยวข้อง ควรตรวจสอบกับเจ้าหน้าที่ที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนดำเนินการจริง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
เช่าคอนโดย่านนานา: สัญญา เงินมัดจำ และสิทธิผู้เช่าที่ต้องรู้ก่อนเซ็น
รวมกลไกจริงของการเช่าคอนโดย่านนานา ตั้งแต่สัญญา เงินมัดจำ ไปจนถึงสิทธิผู้เช่าที่ควรรู้ก่อนเซ็น
เช่าช่วงคอนโดนานา รายวัน–ระยะสั้น ผิดกฎหมายไหม? กติกาที่ต้องรู้ก่อนโดนปรับ
เช่าช่วงคอนโดนานารายวันไม่ได้ผิดแค่กฎหมายรัฐ แต่ชนข้อบังคับนิติฯ และสัญญาเช่าไปพร้อมกัน สรุปกฎ 30 วันที่ต้องรู้ก่อนโดนปรับ
เช่าคอนโดนานาผ่านเอเยนต์: ใครจ่ายค่านายหน้า ใครถือเงินประกัน
เช่าคอนโดนานาผ่านเอเยนต์ ผู้เช่าแทบไม่ต้องจ่ายค่านายหน้า แต่เงินประกัน 2 เดือนต้องเข้าบัญชีเจ้าของเท่านั้น ไม่ใช่บัญชีนายหน้า
ถ่ายรูปห้องย้ายเข้า นานา: เก็บหลักฐานกันโดนหักเงินประกันตึกเก่าซอย 11
เช็กลิสต์ถ่ายรูปห้องย้ายเข้าฉบับตึกเก่าย่านนานา ที่จะช่วยกันเงินประกันไม่ให้ถูกหักตอนคืนห้อง