ซื้อคอนโดย่านนานา: เช็กโควตาต่างชาติ ลีสโฮลด์ ค่าโอนและภาษีก่อนวางมัดจำ

หัวใจของกฎอยู่ที่ พ.ร.บ. อาคารชุด ที่เปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เต็ม (ฟรีโฮลด์) ได้ก็ต่อเมื่อสัดส่วนการถือครองของต่างชาติทั้งอาคารนั้น ไม่เกิน 49% และจุดที่คนเข้าใจผิดกันบ่อยที่สุดคือวิธีนับ กฎหมายไม่ได้นับ 'จำนวนห้อง' แต่นับจาก พื้นที่ห้องชุดรวมเป็นตารางเมตร ของทั้งตึก แปลว่าห้องขนาดใหญ่กินโควตาไปมากกว่าห้องเล็กในสัดส่วนพื้นที่ของมัน ตึกที่ปล่อยเพนต์เฮาส์หรือห้องสองสามห้องนอนให้ต่างชาติไปไม่กี่ยูนิต ก็อาจดันฝั่งต่างชาติเข้าใกล้เพดานได้เร็วกว่าที่ตัวเลขจำนวนห้องจะบอก นี่คือเหตุผลที่การถามว่า 'เหลือกี่ห้อง' ไม่มีความหมาย สิ่งที่ต้องรู้คือเหลือพื้นที่ในโควตาต่างชาติกี่ตารางเมตร ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีเพียงนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้นที่ทราบแน่ชัด

ที่นานาปัญหานี้กัดแรงกว่าย่านชานเมือง เพราะทำเลรอบสุขุมวิท ซอย 3, ซอย 4 และซอย 11 อยู่ในคอร์ริดอร์ที่ดีมานด์ต่างชาติหนาแน่นผิดปกติ ทั้งความใกล้โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ที่ดึงคนไข้และครอบครัวจากตะวันออกกลางและเอเชียใต้ ย่านซอยอาหรับที่เป็นชุมชนต่างชาติตั้งถิ่นฐานจริง และการเดินถึง BTS นานากับ BTS อโศกได้ในไม่กี่นาที เมื่อผู้ซื้อฝั่งต่างชาติกระจุกตัวมาที่ทำเลเดียวกัน ฝั่งต่างชาติในบัญชีของแต่ละตึกจึงเต็มเร็วกว่าโครงการที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนไทย นี่คือกลไกที่ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากในนานามาชนเพดาน 49% แล้วถูกเสนอทางลีสโฮลด์แทน ทั้งที่ตั้งใจมาซื้อฟรีโฮลด์ตั้งแต่แรก จุดสำคัญที่ต้องย้ำคือ สัดส่วนที่เหลือเป็นเรื่องเฉพาะของแต่ละอาคาร ตึกที่อยู่ติดกันบนซอยเดียวกันอาจมีโควตาต่างชาติเหลือไม่เท่ากัน จึงห้ามคาดเดาจากทำเลหรือชื่อเสียงของย่าน และเนื่องจากรายละเอียดกฎหมายและวิธีคำนวณอาจปรับได้ตามการตีความของแต่ละนิติบุคคลและสำนักงานที่ดิน ควรให้ทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ตรวจยืนยันสถานะโควตาของอาคารนั้นก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

หัวใจของขั้นตอนนี้อยู่ที่คำถามเดียว: ตอนที่คุณจะโอนจริง โควตาต่างชาติในอาคารยังเหลือพอให้จดกรรมสิทธิ์ในนามคุณหรือไม่ เพราะโควตา 49% วัดจากพื้นที่ห้องชุดรวมของทั้งอาคาร มันจึงเปลี่ยนได้ทุกครั้งที่ห้องอื่นถูกโอนเข้ามือต่างชาติ วิธีเดียวที่จะยืนยันได้คือขอหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรจาก นิติบุคคลอาคารชุด (juristic person) ซึ่งเป็นฝ่ายที่ถือทะเบียนสัดส่วนการถือครองจริงของอาคารนั้น ไม่ใช่ผู้ขายและไม่ใช่นายหน้า คำพูดลอยๆ ว่า 'ยังมีโควตาแน่นอน' จากคนขายหรือเอเจนต์ที่ไม่ระบุตัวตนไม่มีน้ำหนักทางกฎหมาย และไม่ช่วยอะไรเลยหากวันโอนโควตากลับเต็มไปแล้ว สิ่งที่ควรทำจึงเป็นการเดินตามลำดับที่ตรวจสอบได้ตั้งแต่ก่อนควักเงินมัดจำบาทแรก

1. ก่อนวางเงินมัดจำใดๆ ให้ขอหนังสือยืนยันโควตาต่างชาติที่ยังเหลือจากนิติบุคคลอาคารชุด โดยระบุให้ชัดว่าอาคารนี้มีต่างชาติถือครองไปแล้วเท่าไรและเหลือพื้นที่ (ตารางเมตร) ให้ต่างชาติได้อีกเท่าไร
2. เข้าใจไว้ก่อนว่าไม่มีแบบฟอร์มราชการมาตรฐานสำหรับเรื่องนี้ เอกสารที่ได้จึงมักออกมาเป็น 'หนังสือ' ที่นิติบุคคลจัดทำเอง ไม่ใช่ใบรับรองจากกรมที่ดิน ควรดูว่ามีผู้มีอำนาจลงนามและตราของนิติบุคคลกำกับ
3. ยืนยันให้หนังสือลงวันที่ใกล้เคียงวันโอนมากที่สุด เพราะโควตาเปลี่ยนได้ตลอดเมื่อห้องอื่นขายออก หนังสือที่ออกไว้ล่วงหน้าหลายเดือนแทบไม่มีค่าในวันจริง หากช่วงรอโอนยาว ควรขอออกใหม่อีกครั้งก่อนถึงวันนัดที่สำนักงานที่ดิน
4. เขียนเงื่อนไขลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่า การวางมัดจำและการซื้อขายมีผลต่อเมื่อโควตาต่างชาติยังว่างพอให้จดกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ในวันโอน หากโควตาเต็มก่อนโอน ผู้ซื้อมีสิทธิยกเลิกและได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวน

เมื่อโควตาต่างชาติในตึกยังเหลือและคุณผ่านด่านแรกมาได้ ด่านที่ตามมาทันทีคือการพิสูจน์ต่อสำนักงานที่ดินว่าเงินที่ใช้ซื้อห้องเป็นเงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในไทยจริง หลักฐานชิ้นนี้คือ แบบ ธ.ต.3 (Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET) ที่บางคนยังเรียกติดปากว่า Tor Tor 3 ตามมาตรา 19 ตรี แห่ง พ.ร.บ. อาคารชุด กำหนดให้การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในนามต่างชาติต้องแสดงหลักฐานว่ามีการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ในจำนวนไม่น้อยกว่าราคาห้องชุดที่ซื้อ พูดง่ายๆ คือ ธ.ต.3 ไม่ใช่แค่เอกสารประกอบ แต่เป็นเงื่อนไขที่ทำให้ต่างชาติจดกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ได้ ถ้าไม่มีหรือจำนวนไม่ถึง เจ้าหน้าที่ที่ดินก็โอนกรรมสิทธิ์ให้ไม่ได้ ต่อให้โควตายังเหลือก็ตาม

จุดที่คนเข้าใจผิดกันบ่อยที่สุดคือตัวเลข 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หลายคนเชื่อว่านี่คือขั้นต่ำตามกฎหมายที่ต้องโอนเข้ามา ซึ่งไม่ถูกต้อง ตัวเลขนี้เป็นเพียง เกณฑ์การรายงานของธนาคาร เท่านั้น ไม่ใช่เพดานหรือขั้นต่ำที่กฎหมายอาคารชุดกำหนด สิ่งที่กฎหมายเรียกร้องจริงคือ จำนวนเงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาต้องไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด นั่นหมายความว่าถ้าห้องราคา 8 ล้านบาท คุณก็ต้องนำเงินเข้ามาให้เทียบเท่าอย่างน้อย 8 ล้านบาท ไม่ใช่แค่ 50,000 ดอลลาร์แล้วจบ การเข้าใจตรงนี้ผิดตั้งแต่ต้นทำให้บางคนโอนเงินเข้ามาไม่พอ แล้วมาติดปัญหาเอาตอนใกล้วันโอน ซึ่งแก้ลำบากเพราะต้องนำเงินก้อนใหม่เข้ามาและออก ธ.ต.3 เพิ่มให้ทัน

1. โอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ (เช่น ดอลลาร์สหรัฐ ยูโร ปอนด์) ไม่ควรแลกเป็นเงินบาทตั้งแต่ต้นทางแล้วค่อยโอนเข้ามา เพราะธนาคารต้องเห็นว่าเป็นเงินตราต่างประเทศที่เข้ามาแล้วแปลงเป็นบาทในไทย
2. ให้ธนาคารผู้รับเงินในไทยเป็นผู้แปลงสกุลเงินเป็นบาท และระบุวัตถุประสงค์ของการโอนให้ชัดว่าเพื่อซื้อห้องชุด รวมถึงชื่อผู้ซื้อและโครงการ เพื่อให้ข้อมูลใน ธ.ต.3 ตรงกับสัญญาซื้อขาย
3. ยื่นขอแบบ ธ.ต.3 จากธนาคารผู้รับเงินในไทย โดยขอให้ครอบคลุมยอดเงินไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด หากโอนหลายครั้งควรรวบรวม ธ.ต.3 ทุกใบให้ยอดรวมถึงราคาห้อง
4. นำ ธ.ต.3 ตัวจริงไปแสดงที่สำนักงานที่ดิน (สำหรับห้องในย่านนานาคือสำนักงานที่ดินเขตวัฒนา) ในวันโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมเอกสารอื่นที่นิติบุคคลและเจ้าหน้าที่ต้องการ

เมื่อผู้ขายหรือคนแนะนำโครงการบอกว่าโควตาฟรีโฮลด์เต็มแล้ว แต่ยัง 'มีทางให้ต่างชาติเป็นเจ้าของได้' สองทางที่มักถูกยื่นให้คือ สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (ลีสโฮลด์) กับการตั้งบริษัทไทยถือแทน สองอย่างนี้อยู่คนละระดับความเสี่ยงโดยสิ้นเชิง ลีสโฮลด์เป็นเครื่องมือที่ถูกกฎหมายแต่ให้สิทธิน้อยกว่าที่หลายคนเข้าใจ ส่วนโครงสร้างบริษัทไทยที่ตั้งขึ้นเพียงเพื่อให้ต่างชาติควบคุมทรัพย์สิน คือสิ่งที่กฎหมายเรียกว่า นอมินี และเป็นความผิดอาญา ก่อนตัดสินใจควรเข้าใจกลไกของแต่ละทางว่าคุณได้อะไรจริง ๆ และเสี่ยงอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมในวันโอน ณ สำนักงานที่ดินเขตวัฒนา มีอยู่สี่รายการหลัก และไม่ได้เก็บพร้อมกันทั้งหมดเสมอไป จุดที่คนพลาดบ่อยที่สุดคือฐานที่ใช้คำนวณ เพราะเจ้าหน้าที่ไม่ได้คิดจากราคาที่คุณตกลงซื้อขายกันโดยอัตโนมัติ แต่จะเลือก ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินของกรมที่ดินกับราคาซื้อขายจริง มาเป็นฐาน ดังนั้นถ้าราคาประเมินห้องคุณสูงกว่าราคาที่ต่อรองได้ ค่าธรรมเนียมก็จะคิดจากราคาประเมินนั้น อีกจุดที่ต้องเข้าใจให้ชัดคือภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์เป็นของที่เสีย 'อย่างใดอย่างหนึ่ง' ไม่ใช่ทั้งคู่ ถ้าผู้ขายถือครองห้องไม่ถึงห้าปีจะเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ แต่ถ้าถือครองเกินห้าปีจะสลับมาเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน

เรื่องที่คนซื้อคอนโดมือสองย่านนานาเข้าใจผิดบ่อยที่สุด คือคิดว่ากฎหมายกำหนดตายตัวว่าฝ่ายไหนต้องรับผิดชอบค่าโอนและภาษี ความจริงคือ กฎหมายไทยไม่ได้ระบุว่าใครต้องจ่าย ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% เหล่านี้เป็นเพียงจำนวนเงินที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนาจะเรียกเก็บ ณ วันโอน ส่วนคำถามว่าใครเป็นคนควักกระเป๋าจ่ายนั้นเป็นเรื่องการเจรจาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายล้วน ๆ นี่หมายความว่าทุกอย่างต้องถูกเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขาย (sale and purchase agreement) ให้ชัดเจนตั้งแต่แรก ไม่ใช่ปล่อยให้ไปตกลงกันหน้าเคาน์เตอร์ ซึ่งเป็นจุดที่ดีลจำนวนมากพังเพราะทั้งสองฝ่ายเข้าใจไปคนละอย่าง

กรณีที่พบมากในย่านนานาคือการซื้อต่อจากผู้ขายที่ถือครองในนามบริษัท ซึ่งมักมีเรื่อง ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาขาย เข้ามาเกี่ยวข้องเพิ่มเติมจากค่าธรรมเนียมและภาษีชุดปกติ นอกจากนี้ยังต้องจำหลักสำคัญไว้ว่าธุรกรรมหนึ่งจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่เสียทั้งคู่ โดยฐานคำนวณจะใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง เมื่อภาระภาษีของฝั่งผู้ขายผูกกับกำไรหรือระยะเวลาที่เขาถือครอง กรอบการเจรจาที่สมเหตุสมผลจึงมักเป็นแบบนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% เป็นรายการที่คู่สัญญานิยมแบ่งกันคนละครึ่ง เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนซึ่งทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกัน แต่จะแบ่งอย่างไรก็ต้องระบุในสัญญา
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% รวมถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยหลักการมักตกเป็นภาระของผู้ขาย เพราะเกิดจากรายได้และกำไรของฝั่งผู้ขายเอง ไม่ใช่ต้นทุนของผู้ซื้อ
• หากซื้อจากบริษัท ให้ถามให้ชัดว่าราคาที่เสนอเป็นราคาสุทธิที่ผู้ขายรับผิดชอบภาษีเองแล้ว หรือเป็นราคาที่ผู้ซื้อต้องบวกภาระภาษีเพิ่ม เพราะส่วนต่างนี้อาจเป็นเงินหลักแสน
• ในตลาดที่ดีมานด์สูงอย่างนานา ผู้ขายบางรายอาจต่อรองให้ผู้ซื้อรับภาระค่าโอนและภาษีทั้งหมด ซึ่งไม่ผิดกฎหมายแต่ควรนำมาคิดรวมเป็นต้นทุนจริงก่อนตัดสินใจว่าราคานั้นคุ้มหรือไม่
• ทุกข้อตกลงเรื่องการแบ่งภาระ ต้องเขียนเป็นตัวหนังสือในสัญญาพร้อมระบุจำนวนหรือสัดส่วนให้ชัด ไม่ใช้คำว่า 'ตามที่ตกลงกัน' ลอย ๆ

เมื่อโอนกรรมสิทธิ์เสร็จและได้เป็นเจ้าของห้องแล้ว ยังมีภาษีอีกตัวที่กลับมาทุกปี นั่นคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน จุดที่เจ้าของคอนโดในย่านนานาต้องเข้าใจให้ชัดคือ การยกเว้น 50 ล้านบาทแรกนั้นใช้ได้เฉพาะ 'บ้านหลังหลัก' ที่เจ้าของมีชื่อเป็นเจ้าของทั้งตัวอาคารและที่ดิน ซึ่งโดยธรรมชาติของคอนโดแล้วแทบไม่มีใครเข้าเงื่อนไขนี้ เพราะห้องชุดถือกรรมสิทธิ์เฉพาะพื้นที่ห้อง ส่วนที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม ผลก็คือ คอนโดที่เป็นบ้านหลังที่สองหรือหลังอื่นจะเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก ไม่มีส่วนยกเว้นก้อนใหญ่มารองรับเหมือนบ้านหลังหลัก ยิ่งถ้าคุณซื้อห้องในนานาไว้ปล่อยเช่าหรือเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับพักช่วงมาทำธุระใกล้บำรุงราษฎร์ ก็ต้องเตรียมจ่ายส่วนนี้ทุกปีเช่นกัน

คอนโดในย่านนานาส่วนใหญ่ราคาต่อยูนิตอยู่หลักไม่กี่ล้านถึงราวสิบกว่าล้านบาท จึงตกอยู่ในช่วงล่างสุดคือ มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียภาษี 0.02% ต่อปี พูดเป็นตัวเลขให้เห็นภาพ ห้องที่ประเมินไว้ราว 5 ล้านบาทจะเสียประมาณ 1,000 บาทต่อปี ส่วนห้องราว 10 ล้านบาทก็ราว 2,000 บาทต่อปี ถือว่าไม่ใช่ภาระหนักเมื่อเทียบกับค่าโอนหรือค่าส่วนกลาง แต่เป็นรายจ่ายที่ต้องบวกเข้าไปในการคำนวณผลตอบแทนหากซื้อไว้ปล่อยเช่า ข้อควรระวังคือฐานที่ใช้คำนวณเป็น 'ราคาประเมิน' ของทางราชการ ไม่ใช่ราคาที่คุณซื้อมา และราคาประเมินนี้มีการปรับเป็นรอบ ขณะที่อัตราภาษี เพดานยกเว้น รวมถึงมาตรการลดหย่อนชั่วคราวในบางปีก็อาจเปลี่ยนแปลงได้ตามนโยบาย ตัวเลขข้างต้นจึงเป็นเพียงกรอบให้ประมาณการเบื้องต้น ก่อนตัดสินใจควรตรวจสอบราคาประเมินห้องของคุณและอัตราที่บังคับใช้ในปีนั้นกับสำนักงานเขตหรือที่ปรึกษาด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ตรงกับสถานการณ์จริงของห้อง