คอนโดใหม่สุขุมวิท 5-7 ย่านนานา: ทำเล ราคา และสิ่งที่ต้องเช็กก่อนจอง

ซอยสุขุมวิท 5 และ 7 เป็นซอยเลขคี่สั้น ๆ ที่แยกจากถนนสุขุมวิทฝั่งเดียวกับ BTS นานา ทางออก 3 หน้าตาของทั้งสองซอยไม่ใช่ย่านคอนโดโล่ง ๆ ที่รอการพัฒนา แต่เป็นซอยแคบที่ปนกันระหว่างโรงแรม อาคารสำนักงานเก่า ที่พักแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และตึกพักอาศัยที่สร้างเต็มพื้นที่ไปแล้วเป็นส่วนใหญ่ ปากซอยพลุกพล่านด้วยรถโรงแรมและแท็กซี่ตลอดวัน ยิ่งลึกเข้าไปยิ่งเงียบลง แต่พื้นที่ว่างสำหรับขึ้นตึกใหม่จริง ๆ มีเหลือน้อยมาก ใครก็ตามที่เห็นป้ายพรีเซล 'คอนโดใหม่สุขุมวิท 5' ควรตั้งคำถามก่อนว่าที่ดินแปลงนั้นอยู่ตรงไหนจริง ๆ เพราะบางโครงการที่โฆษณาว่าอยู่ซอย 5 หรือ 7 แท้จริงเกาะอยู่ตามซอยข้างเคียงหรือซอยย่อยที่แตกออกไป

• จาก BTS นานา ทางออก 3 เดินเข้าปากซอยสุขุมวิท 5 หรือ 7 ราว 2–4 นาที แต่ควรกะเวลาจากจุดที่ตั้งจริงของตึก เพราะระยะในซอยต่างกันได้มาก
• จากปากซอยไปโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ (อยู่ฝั่งซอย 3) เดินราว 5–8 นาที ขึ้นกับว่าออกจากซอยไหน
• ซอยอาหรับ (Soi Arab) ซึ่งเป็นแหล่งร้านอาหารตะวันออกกลาง อยู่ในระยะเดินราว 5–10 นาทีจากทั้งซอย 5 และ 7
• ตลาดนานาและร้านค้าประจำวันกระจายอยู่รอบ ๆ ทำให้ไม่ต้องพึ่งรถเพื่อของกินของใช้ในชีวิตประจำวัน
• พื้นที่ส่วนใหญ่ของซอยถูกใช้ไปแล้ว ที่ดินเปล่าขนาดขึ้นคอนโดใหม่จึงเป็นของหายากจริง ๆ ไม่ใช่ทำเลพรีเซลที่มีของออกใหม่ทุกไตรมาส

คุณค่าหลักของทำเลนี้คือการเดิน ไม่ใช่การขับรถ จากซอยสุขุมวิท 5 และ 7 คุณเข้าถึง BTS นานา ทางออก 3 ได้ในเวลาไม่กี่นาที ซึ่งพา BTS สายสุขุมวิทเชื่อมต่อไปอโศก เพลินจิต และเปลี่ยนไป MRT สุขุมวิทที่สถานีอโศกได้ในไม่กี่ป้าย ประสบการณ์บนถนนต่างจากทองหล่อหรือพร้อมพงษ์ชัดเจน เพราะที่นี่คือย่านโรงแรม–โรงพยาบาล–นักท่องเที่ยว มีทั้งความสะดวกและความวุ่นวายปนกันตลอดเวลา ตัวเลขเวลาเดินด้านล่างเป็นค่าประมาณ ควรกะจากจุดที่ตั้งจริงของแต่ละตึกอีกครั้ง

ถ้าเทียบกันตรง ๆ ซอย 7 มีกลิ่นอายฝั่งบำรุงราษฎร์และการพักระยะยาวเชิงสุขภาพมากกว่า ส่วนโซนที่ขยับเข้าใกล้ซอยอาหรับจะได้บรรยากาศร้านอาหาร คาเฟ่ และผู้เช่าต่างชาติที่คึกคักถึงดึก ข้อดีคือเดินได้เกือบทุกอย่าง ข้อเสียที่ต้องยอมรับคือเสียงและความพลุกพล่านจากนักท่องเที่ยวและสถานบันเทิงรอบข้าง ห้องที่หันหน้าเข้าปากซอยหรืออยู่ชั้นต่ำมักได้ยินเสียงถนนชัด คนที่ซื้ออยู่เองควรไปยืนหน้าตึกจริงทั้งช่วงกลางวันวันธรรมดาและคืนวันศุกร์–เสาร์ก่อนตัดสินใจ

เนื่องจากของใหม่ในซอย 5–7 หายาก วิธีที่ตรวจสอบราคาพรีเซลได้ดีที่สุดคือเทียบกับตึกที่สร้างเสร็จและมีคนอยู่จริงรอบ ๆ เรตติ้งและทำเลของตึกเหล่านี้บอกความจริงเรื่องการปล่อยเช่าและการขายต่อได้มากกว่าโบรชัวร์ ราคาต่อตารางเมตรทั้งหมดต่อจากนี้เป็นเพียงกรอบคร่าว ๆ ณ ช่วงเวลาที่เขียน และควรตรวจสอบกับตลาดจริงอีกครั้งก่อนใช้ตัดสินใจ

1

อันดับที่ 1: LIV@5 Condominium

ตึกที่อยู่บนซอยสุขุมวิท 5 จริง

เป็นหมุดอ้างอิงที่ตรงประเด็นที่สุด เพราะตั้งอยู่บนซอยสุขุมวิท 5 เอง เรตติ้ง ★3.6 จาก 102 รีวิวสะท้อนว่าประสบการณ์ผู้อยู่มีทั้งชมและติ ซึ่งเป็นข้อมูลมีค่าสำหรับคนที่จะซื้อของใหม่ในซอยเดียวกัน ใช้ราคาขายต่อและค่าเช่าของตึกนี้เป็นเพดานเทียบได้เลยว่า โครงการพรีเซลที่เสนอราคาต่อตารางเมตรสูงกว่านี้มากคุ้มค่าจริงหรือไม่ สำนักงานเปิดจันทร์–ศุกร์ ปิดเสาร์–อาทิตย์ ควรนัดล่วงหน้า

คะแนน Google

★ 3.6 (102 รีวิว)

เวลาเปิด

เวลาต่างกันแต่ละวัน — ดูล่าสุดบน Google Maps

ที่ตั้ง

12 Sukhumvit Soi 5 ถ. สุขุมวิท Klongtoey Nua

ดูบน Google Maps ↗

2

อันดับที่ 2: Hyde Sukhumvit 13

คอนโดฝั่งซอย 13 ระยะเดินใกล้เคียงกัน

อยู่ซอยสุขุมวิท 13 ซึ่งเป็นซอยถัดไปในระยะที่เดินถึงกันได้ เรตติ้ง ★3.8 จาก 64 รีวิว ใกล้เคียงกับ LIV@5 ใช้เทียบได้ว่าคอนโดระดับกลาง–บนในโซนนี้ตลาดให้ราคาและความพอใจอยู่ประมาณไหน คนที่ดูพรีเซลควรเอาราคาขายต่อของตึกนี้มาถ่วงน้ำหนักด้วย เพราะเป็นคู่แข่งโดยตรงในตลาดเช่ากลุ่มต่างชาติแถวนานา

คะแนน Google

★ 3.8 (64 รีวิว)

ที่ตั้ง

1/1 ซ. สุขุมวิท 13

ดูบน Google Maps ↗

3

อันดับที่ 3: The Prime 11

ตึกฝั่งซอย 11 เรตติ้งสูงกว่า

ขยับไปฝั่งซอยสุขุมวิท 11 ซึ่งเป็นโซนคึกคักด้านไลฟ์สไตล์และการเช่าต่างชาติ เรตติ้ง ★4.2 จาก 127 รีวิวถือว่าดีกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มอ้างอิงนี้ และสำนักงานเปิด 24 ชั่วโมง สะท้อนแนวการบริหารที่รองรับผู้เช่าระยะสั้น เอาไว้เทียบว่าถ้าจะจ่ายราคาพรีเซลระดับพรีเมียม ผู้พัฒนารายใหม่ให้บริการและตำแหน่งที่สู้ตึกนี้ได้จริงหรือไม่

คะแนน Google

★ 4.2 (127 รีวิว)

เวลาเปิด

ทุกวัน เปิด 24 ชั่วโมง

ที่ตั้ง

เลขที่ 29 ซ. สุขุมวิท 11

อ่านรีวิวเต็ม →ดูบน Google Maps ↗

4

อันดับที่ 4: ไฮด์ สุขุมวิท 11

ไฮไรส์ฝั่งซอย 11 กลุ่มราคาบน

อีกหมุดฝั่งซอย 11 เรตติ้ง ★4.1 จาก 434 รีวิว ซึ่งเป็นฐานรีวิวใหญ่ที่สุดในกลุ่มนี้ จึงเป็นภาพตลาดที่น่าเชื่อถือ ใช้เป็นเพดานบนของราคาต่อตารางเมตรในไมโครโลเคชันนานาได้ ถ้าโครงการใหม่ในซอย 5–7 เสนอราคาแตะหรือเกินระดับนี้ ควรถามให้ชัดว่าอะไรคือสิ่งที่ทำให้ราคานั้นสมเหตุสมผล

คะแนน Google

★ 4.1 (434 รีวิว)

ที่ตั้ง

27 ซ. สุขุมวิท 11

อ่านรีวิวเต็ม →ดูบน Google Maps ↗

วิธีใช้จริงคือ นำราคาขายต่อ (ต่อตารางเมตร) ของตึกเหล่านี้ที่มีคนอยู่แล้วมาตั้งเป็นฐาน แล้วดูว่าราคาเปิดตัวพรีเซลบวกเพิ่มไปกี่เปอร์เซ็นต์ ถ้าส่วนต่างสูงผิดปกติโดยไม่มีเหตุผลด้านทำเลหรือสเปกที่จับต้องได้ นั่นคือสัญญาณให้ต่อรองหรือถอย ตัวเลขราคาที่แน่นอนเปลี่ยนตามช่วงเวลาและสภาพห้อง ควรตรวจสอบซ้ำจากประกาศขายจริงก่อนสรุป

สำหรับคนที่จะ ปล่อยเช่า ทำเลนี้มีดีมานด์ชัดจากสองกลุ่ม คือผู้มารักษาที่บำรุงราษฎร์แบบพักยาวเชิงสุขภาพ และผู้เช่าต่างชาติที่ชอบความสะดวกของซอยอาหรับกับ BTS นานา ทั้งสองกลุ่มยอมจ่ายค่าเช่าเพื่อระยะเดิน จึงเป็นทำเลที่เข้าทางการลงทุนปล่อยเช่ามากกว่าการอยู่เองเงียบ ๆ ในทางกลับกัน คนที่จะซื้ออยู่เองต้องยอมรับว่าเสียง นักท่องเที่ยว และความพลุกพล่านรอบซอยอาหรับกับปากซอยเป็นของแถมประจำ ห้องชั้นสูงที่ไม่หันเข้าถนนช่วยได้ แต่ควรทดสอบสภาพจริงก่อนตัดสินใจ

1. ตรวจประวัติผู้พัฒนา ว่าเคยส่งมอบโครงการตรงเวลาและคุณภาพตรงสเปกหรือไม่
2. ขอดูสถานะรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และใบอนุญาตก่อสร้าง ว่าผ่านแล้วหรือยังอยู่ระหว่างพิจารณา
3. ยืนยันเลขที่โฉนด/ที่ดินจดทะเบียนที่แน่นอน ว่าอยู่ในซอยสุขุมวิท 5 หรือ 7 จริง ไม่ใช่ยืมชื่อทำเล
4. ถือกำหนดโอนเป็น 'คาดว่า' เสมอ และถามเงื่อนไขคืนเงินหากล่าช้าเกินกำหนด
5. เทียบราคาเปิดตัวต่อตารางเมตรกับราคาขายต่อของ LIV@5, Hyde Sukhumvit 13, The Prime 11 และ ไฮด์ สุขุมวิท 11 ก่อนตกลง
6. สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ตรวจว่าโควตาต่างชาติ (49%) ของโครงการยังเหลือหรือไม่ ก่อนวางเงิน
7. ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสัญญาจะซื้อจะขายและเรื่องภาษีก่อนลงนามทุกครั้ง